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欧博信官网刷机包下载|中国金茂:上半年签约额上升近8成 资金成本持续降低

更新时间:2020-01-09 12:34:57

欧博信官网刷机包下载|中国金茂:上半年签约额上升近8成 资金成本持续降低

欧博信官网刷机包下载,“优等生”中国金茂:上半年签约额同比上升近8成 资金成本持续降低

费祎

8月28日,中国金茂控股集团有限公司(00817.HK)(以下简称:中国金茂)在香港举行2019中期业绩发布会,首席执行官李从瑞、首席财务官江南、高级副总裁宋镠毅及投资者关系总监郑秋平出席。

业绩会内容显示,2019年上半年,中国金茂达成合同销售金额约785亿元,销售面积约358万平方米,排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响,其合同签约销售净额同比增长约79%;销售面积同比增长114%。

值得注意的是,截至半年业绩报告发布日(8月28日),中国金茂实现销售额与回款额双双突破千亿。业内人士表示,接下来金茂仍将处于强销期,其下半年可售货值充裕,预计供货约1660亿元,有力支撑全年1500亿元目标达成。

地产界的“金茂速度”

此次,中国金茂销售额与回款额双双突破千亿,再次让业界感受到了“金茂速度”。

而这并不稀奇,笔者梳理中国金茂近三年的年报时注意到,中国金茂在销售规模上,持续保持着高质量的稳健增长。

中国金茂2016年度业绩报告显示,全年签约额约人民币485亿元,同比上涨61%;2017年度报表,报告期内实现总签约销售额约人民币693亿元,同比增长43%;2018年更是以1280亿元销售突破千亿门槛,同时金茂在2018年以85%的高销售增长率成为“新千亿”中最受关注的稳健高增长企业之一。

回顾中国金茂2019年的“双千亿”之路,笔者整理中国金茂公告注意到,自3月开始,中国金茂就进入签约“加速度”节奏,单月签约额均达到百亿以上。

今年3月,中国金茂取得签约销售金额为人民币100.35亿元;4月,完成签约销售金额127.92亿元;5月,取得签约销售金额133.39亿元;6月,中国金茂刷新今年单月最高成交金额,达成签约销售额约239.97亿元。

值得注意的是,2019年前八个月,杭州、北京等城市签约额均突破百亿。

与此同时,回款速度亦紧跟签约上升趋势突破千亿,中国金茂以超过90%的回款率实现了高效、有质量的增长。

分析人士指出,中国金茂的高质量增长“加速度”,进一步缩短了2019年的“金茂千亿时间”——去年,中国金茂花了将近10个月,首次跻身千亿阵营;今年,完成签约额和回款额双千亿,中国金茂仅仅用了不到8个月时间。

此外,在克而瑞发布的2019年上半年房企销售排行榜中,中国金茂的排名也由2018年的第24位大幅向上跃升五位,晋升为第17名。

业内人士认为,中国金茂再次以势如破竹的“金茂速度”,展示了其穿越地产周期、持续增长的地产“优等生”实力。

持续获得低成本资金

由于此前,中国金茂成为中国平安唯一的股权投资央企房地产公司,“平安”和“混改”也成为此次业绩会现场出现频次最高的词汇之一。

关于中国平安入股的情况,李从瑞在业绩会上表示,平安现在只是财务投资,不介入经营管理,不参与具体的管理。“双方之前就有合作,未来双方会在各方面进一步加强加快合作。”

笔者查询此前信息了解到,中国金茂于7月26日引入平安为公司第二大股东,交易价格为4.8106港元/股,交易总规模约87亿港元。中化集团股比由49.7%降至35.1%,仍为第一大股东,平安占比15.2%,新华则占比9.18%。

当时公告信息显示,此次引入平安作为第二大股东,有利于双方未来在城市运营拓展、项目开发等方面加强和拓展更大的合作空间。

混改的实质,是中国金茂实现了进一步的“市场化”,获得了更有活力的股权结构和更有实力的长期投资方。对于金茂的“市场化”,中国金茂管理层表示,中国金茂将在保持央企属性的前提下,无限接近市场化运营。

对此,有行业观察人士表示,随着中国平安这样一个与中国金茂具备强协同效应的长期投资者进入,金茂未来的持续稳健增长空间将充满想象。中国金茂原本的融资优势将在中国平安的进驻后得到进一步的强化。

2019年,行业融资进一步收紧,资金成本高企的当下,作为TOP20中超低资金成本的拥有者,中国金茂的资金优势进一步凸显,其上半年平均融资成本为4.96%,较2018年年底下降了0.15个百分点。

笔者统计, 2019年上半年,中国金茂先后成功发行了5年期18亿元人民币公司债、5年期2.5亿美元债券、10年5亿美元优先担保票据,利率分别为3.72%、4%、4.25%。

此外,它还采用多种创新融资的手段。5月30日,上交所信息披露显示,“中金-金茂凯晨2019年资产支持专项计划”状态更新为“已受理”,拟发行金额为84.21亿元。

而且,中国金茂超高的银行授信额度仅用了不到一半。在半年报中显示,截至2019年6月30日,中国金茂有银行信贷额度约为人民币1371亿元,已动用银行信贷额度约为681亿元。

值得注意的一点是,中国金茂与中化集团的信用高度绑定。在发债额度获取方面,国家相关部门认同中国金茂在海外发债时使用中化集团的额度。在中化集团与中国金茂的境外条款中,通过连带违约条款和控制权变更等方式,进一步将中国金茂与中化集团的信用进行了绑定。

低成本获取优质土地

稳健的财务及强大的融资能力,支持着中国金茂的未来扩张。

上半年,中国金茂共计获取项目24个,新增加优质土储643万平方米。截至6月30日,中国金茂总土储为6998万平方米,能够为公司未来三至五年的规模扩张提供坚实基础。

关于拿地的情况,李从瑞认为,上半年公司拿地保持了比较好的节奏,招拍挂集中在一二线,城市运营集中在长三角、珠三角等大都市圈内,全年总体拿地将和去年持平。

笔者注意到,在中国金茂上半年获取的24个项目中,苏州张家港智慧科技城、青岛即墨国际新城、温州瑞安生态科技城、无锡徐霞客及岳阳市东风湖共5个城市运营项目首批土地获取,大规模补充公司优质土储,土储贡献率达到45%。同时,上半年中国金茂拿地成本进一步摊薄至5300元/平方米,同比降低35%。

根据发布会上透露的信息,下半年在嘉善、武汉、南通、福州、贵阳、长沙等城市均有重点推进的城市运营项目。

如今,中国金茂已有16个城市运营项目,其城市运营模式已然进入成熟复制阶段。根据中报公布数据,报告期内中国金茂的物业销售平均单价为24000元/平方米。据此粗略估算,中国金茂的土地成本仅占售价的22%,未来产品将有更多空间投入研发建设成本,在进行更优质产品打造的基础上拓宽利润。

而中国金茂的高端府系,作为其重要的产品标签,迄今为止,在全国23城落地的42个金茂府口碑和业绩均不俗。

分析人士认为,一个以城市运营为特色,通过内生动力突破地产周期实现持续高增长的“金茂模式”已经成熟。

中国金茂能不受市场周期影响,得到稳健持续发展的根本原因是:金茂模式不是往外踩节奏,而是向内要动力。持续领先的产品力、独特的城市运营模式、以及2019年通过混改实现的更有活力的股权结构,是中国金茂2019持续稳健进阶的三大内生动力。


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